2024年住宅ローン減税の概要とお得な利用方法

住宅ローン減税の概要

そもそも住宅ローン減税って何？

「住宅ローン減税」や「住宅ローン控除」と呼ばれていますが、正式には「住宅借入金等特別控除」です。毎年の住宅ローン残高の割合に応じて、各年分の所得税額が控除される仕組みです。

細かな制度の内容や呼び方は変更されていますが、始まりは昭和４７年の「住宅取得控除制度」が発端になっています。日本では50年以上も続いている制度で、今後いきなりなくなることは考えにくいです。っというよりも、政府側からしたら怖くて辞めれないっというのが本音です。

政府が２年ごとに住宅関連についてテコ入れできる特徴的な制度です。今回の住宅ローン減税は、
・省エネ住宅を推進したい
・子育て、若者世帯を応援したい
という、政府の思惑が見える制度になっています。

2024年現在の住宅ローン減税の概要

（2024年1月1日時点の内容です）

考え方は、
住宅ローン残高　×　0.7%　＝控除額
になります。

控除額という言葉が難しいですが会社員として給与をもらっている場合、毎月のお給料から所得税が引かれています。引かれた所得税が戻ってくることが控除と同じです。

結果として年末に控除額分の所得税が還ってきます。また、所得税だけで控除しきれなかった分は￥９７，５００分までの住民税が翌年下がります。

気を付けなければいけない点は、払っていない分の税金は還ってきません。

今までは住宅ローンの残高しか関係ありませんでしたが、2024年以降入居する世帯によっての条件が追加されました。

また家の種類についても、「省エネ基準」に従って４種類に分類分けがされました。

①一般世帯（子供もいなくて、夫婦とも40歳以上の世帯）

国土交通省ホームページより抜粋：https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk2_000017.html

上の図が一般世帯（子供もいなくて、夫婦とも40歳以上の世帯）の方にとっての住宅ローン減税表になります。住宅の省エネ性能に応じて借入限度額が変わります。

2024年入居する方から、「その他の住宅」に対して住宅ローン減税が利用できなくなりました。（2023年中に建築確認を受けていた場合は例外です。）

省エネに対する意識が政府も強くしているため、条件がかなり厳しくなっていますね。

②子育て世帯　か　若者夫婦世帯

国土交通省ホームページより抜粋：https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk2_000017.html

上の図が「子育て世帯　か　若者夫婦世帯」にとっての住宅ローン減税表になります。こちらも住宅の省エネ性能に応じて借入限度額が変わります。

世帯によって住宅ローン減税が変わることが、2023年12月14日時点の令和6年度税制改正で発表された内容です。以前の情報から変更されている内容ですので、ご注意ください！

※子育て世帯＝19歳未満の子どもがいる世帯
※若者夫婦世帯＝夫婦いづれかが40歳未満の世帯

2025年以降の制度についてはまだはっきりと概要が出ていませんが、2025年の税制大綱に延長する方針が示されているためほぼ延長されると考えてよいでしょう。

住宅ローン減税の受けれる限度額が、【世帯】と【家の種類】によってかなりの差が出る制度になりました。

いくら所得税払ってる？

住宅ローン減税の限度額が多ければ多いほど良さそうに思えるかもしれませんが、実際に自分がいくらくらい所得税を払っているか把握していない方は改めて源泉徴収票を確認してください。

上の図の「源泉徴収税額」が会社員の方にとっての所得税です。ちなみに源泉徴収とは、会社が毎月の給料から天引きして代わりに払っていた税金のことです。

給与収入が二か所以上の方や、副収入がある方、自営の方などは確定申告を行っているはずです。そのような方は確定申告の書面を確認すれば所得税がわかります。

配偶者控除や扶養控除などを考えていないですが、源泉徴収がお手元にない方は早見表でどのくらいかだけ確認しましょう。

早見表でご覧いただくとわかりますが、住民税は大抵の方が住宅ローン減税の枠である97,500円以上払っているため考える必要はありません。

また、年収1,000万以上の方も住宅ローン減税だけで所得税をすべて取り戻すことは不可能なため考える必要はありません。

住宅ローン減税を受けるための注意点

住宅ローン減税を受けるためには、その要件を満たしていないと受けれません。
まずは前提として、2024年からは「省エネ基準に適合しないその他の住宅」ですと住宅ローン減税は受けれません。

それ以外の代表的な注意点は４点です。

具体的な計算方法

住宅ローン減税のお得な利用方法

住宅ローン減税の概要と具体的な控除額の計算ができるようになったあとは、制度をお得に利用する方法について伝授します。

住宅ローンを把握しているファイナンシャルプランナーでは常識ですが、住宅営業や銀行員はあまり意識していない点です。ご自分にとってどのような借り方が一番得なのか考えていきましょう。

住宅ローン減税と利息、団体信用生命保険の関わり

住宅ローン減税の限度額を増やすためには、借りる額を増やせば限度額は増えます。けれども、借りる額が増えるともちろん利息が増えるので、銀行から貸してもらう際の金利が重要になってきます。

現在の住宅ローン減税の減税率は0.7%です。

そのため、住宅ローンの金利が0.7%よりも高いのであれば借りれば借りるほど利息の方が高くなっていきます。

借入額の計算は以下のシミュレーションをご利用ください。

単純に利息と減税額だけで比較すると、金利が0.7%よりも高いと利息額のほうが上回ってしまいます。利息だけ考えると、借入額をできるだけ少なくした方が損をしないように思えます。

けれども、住宅ローンのひとつの特徴として「団体信用生命保険」という生命保険がセットでついてきます。こいつがとっても優秀な保険です。

住宅ローンを返済している方（債務者）が亡くなった時や高度障害になって働けなくなった場合に、住宅ローンの残りを代わりに払ってくれる保険です。生命保険の仲間なのですが住宅ローンとセットになっているため、保険代が利息の中にセットされています。

役割としては、掛け捨ての定期生命保険と同じです。

団体信用生命保険と繰り上げ返済

団体信用生命保険は非常にコスパが良い保険であります。けれども、もちろんデメリットがあります。

それは、住宅ローンのための保険ですので、住宅ローンの残額が少なくなるほど、保険の適用額も少なくなっていくことです。

その点で考えると、繰り上げ返済についてもどのようなタイミングで行うべきか変わってきます。
ちなみに1番損をする繰り上げ返済方法は、

「まとまったお金ができたら何回も繰り上げ返済を繰り返すこと」

手数料もかかり、なおかつ保険も考えていない1番もったいない返し方です。まぁ、銀行は儲かるので嬉しいかもですが。。。

これも実際パターンで考えてみるとわかりやすいです。

もちろん、自分がいつ死ぬかや団体信用生命保険がいつ使えるかなどは誰にもわかりません。
そのためにも、繰り上げ返済をする時期やタイミングも最初からしっかりと考えておくべきです。

今回のケースでは、銀行に500万円預けたままの状態で考えていますが、現在は銀行に預けていてもお金は増えません。

そのため、もっと上手く住宅ローンの繰り上げ返済を利用したいと考える方は、保険利用とのセットを考えて住宅ローンの繰り上げ返済計画を考えていきましょう。

保険利用と住宅ローンの計画

保険のことを考えるためには、家族状況が1番重要になってきます。今回の保険利用に関してはあくまでも一例です。

実際には、家庭ごとに必要な対応は変わってきます。お得に住宅ローンを利用したいという方は住宅ローンと保険をセットで相談した方がよいでしょう。

プロのアドバイスを通して、あなたにとっての住宅ローンをご相談できます。

ちなみに住宅会社からの紹介先のファイナンシャルプランナーや資金相談はおすすめしておりません。
理由は高い確率で住宅会社と繋がっているからです。

住宅会社から紹介してもらっているので、ファイナンシャルプランナーさんも素直なアドバイスができないことが多くなります。

そのためにも、住宅会社などと関係のないあなたにとっての中立的に考えてくれる会社と相談しましょう。
そのような面でもオンライン相談が安心できます。

このようなご家族構成の場合、繰り上げ返済と同時に考えなければいけない内容として、
①お子様の教育資金
②退職後の老後資金

この2点を考えなければいけません。

①お子様の教育資金が1番かかってくるのは
第一子が18才になって大学入学してから、第二子が大学卒業する22才までの期間
今から16年後〜22年後のタイミングです。

②退職後の老後資金については、退職金がどの程度かにもよりますが、夫婦2人で持ち家を持っている想定で最低でも2000万は欲しいところ。お父さんが現在35才なので、60才の定年退職を考慮するとあと25年後のことです。

とは言っても、お父さんが健康でいるならば今後は再雇用で70才まで働く世の中になっていきます。そのため、優先順位はまずは①の教育資金です。教育資金であまりが出た場合に老後資金として、再度運用を考えればいいでしょう。

そのため、目先で考えなければならないのは

・16年後の第一子の大学入学時に積立の役割もあって、

・お父さんが亡くなってしまった時に、教育資金を確保できる生命保険であること

が重要です。そして教育資金以上の積立が残せられれば、住宅ローンを一括で返済できるところまで積立て額を増やしていきます。

一括で繰上げ返済できる資金を積み立てることができれば理想的です。

具体的な保険商品の紹介は、保険業法的に行えませんが、一例では以下のような考え方で保険と住宅ローンを利用します。

上記のご家族構成で、現在の預貯金があるご家族には

①一時払終身保険（円建で持っていても増えないので、外貨建ての方が良いでしょう）

役割：最初にまとまったお金を預ける。万が一亡くなった時には預けた以上のお金が生命保険として残せる。また、基準利率によって毎年預け入れたお金が増えていくシステム。存命であれば、増えたお金を好きなタイミングで解約して利用できるタイプ

②毎月一定額を積み立てていく個人年金

支払いに余裕があれば、上記の終身保険とは別に個人年金もおすすめです。上記のご家族構成であれば、退職金を増やす目的と健康な場合に住宅ローンを繰り上げる目的の年数に設定するべきです。お父さんが35才で60才での退職を目指すのであれば、25年後の取り崩しを視野に始めてみるべきでしょう。

二つの積立と万が一の際の教育資金として保険を利用します。

そして、健康で長生きしてご家族にとっての教育資金の懸念が亡くなったタイミングに繰り上げ返済をしていきます。上記のご家族構成であれば、理想的には25年後に一括繰り上げ返済できるシナリオを考えていきます。

2024年住宅ローン減税の概要とお得な利用方法　まとめ

今回は住宅ローン減税の概要と、ローンの払い方についての説明でした。
数字が多くて面倒くさい内容も多いかもしれません。

けれども、住宅ローンは長年付き合っていくローンとなるため後悔しないためにもしっかりと考えていきましょう！

ではでは。